Novedades para los grandes tenedores en Cataluña

Novedades para los grandes tenedores en Cataluña

Actualizado 1 julio, 2026. 25 junio, 2025.
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Immobiliari
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Amaia Forcada

El Decreto‑ley 2/2025, de 25 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo, que entró en vigor el 26 de febrero de 2025, ha impuesto una serie de nuevas obligaciones a aquellos propietarios que tengan la condición de grandes tenedores en Cataluña.

Entre otras, la obligación de comunicar esta condición a la Agència de l'Habitatge de Cataluña, y el reconocimiento de un derecho de adquisición preferente a favor de la Administración de la Generalitat cuando una persona jurídica gran tenedora transmita una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado en Cataluña.

Ante las dudas interpretativas que ha suscitado el concepto de gran tenedor entre los operadores jurídicos, la Direcció General de Tributs i Joc y la Agència de l'Habitatge de Catalunya han emitido conjuntamente un informe, de fecha 24 de mayo de 2026, que da respuesta a las consultas planteadas sobre esta cuestión por el Colegio Notarial de Cataluña (de ahora en adelante, el "Informe"). Este documento resuelve muchas de las cuestiones que hasta ahora habían generado dudas, si bien, como es obvio, no las resuelve todas.

¿Qué se entiende por gran tenedor?

Se considera gran tenedor a cualquier propietario que se encuentre en una de las siguientes situaciones:

a) Entidades financieras, sus filiales inmobiliarias, fondos de inversión y entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de conformidad con la legislación mercantil (art. 5.9 Ley 24/2015, de 29 de julio).

b) Personas jurídicas que, por sí solas o mediante un grupo de empresas ---entendido según el artículo 42.1 del Código de Comercio---, sean titulares de más de 10 viviendas en territorio estatal, con las siguientes excepciones (art. 5.9 Ley 24/2015, de 29 de julio):

1.º Promotores sociales a que se refieren las letras a) y b) del artículo 51.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

2.º Personas jurídicas que tengan más de un 15 % de su superficie habitable de propiedad calificada como vivienda con protección oficial destinada al alquiler.

3.º Entidades privadas sin ánimo de lucro que proveen vivienda a personas y familias en situación de vulnerabilidad residencial.

c) Fondos de capital riesgo y de titulización de activos (art. 5.9 Ley 24/2015, de 29 de julio).

d) Personas físicas propietarias de más de 15 viviendas, o copropietarias si su cuota representa más de 1 500 m² de suelo destinado a vivienda, en territorio estatal, con las mismas excepciones que para personas jurídicas en los puntos 1.º y 2.º de la letra b) (art. 5.9 Ley 24/2015, de 29 de julio).

e) Persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida superior a 1 500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros (art. 3.k Ley 12/2023, de 24 de mayo).

Conforme al Informe, será necesario que, como mínimo, uno de esos inmuebles se encuentre situado en Cataluña.

f) Persona física o jurídica titular de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en una zona de mercado residencial tensionado en Cataluña. Hasta ahora, en Cataluña existen dos zonas de mercado residencial tensionado: una declarada por la Resolución TER/2408/2024 y otra declarada por la Resolución TER/800/2024. Se pueden consultar los municipios incluidos en cada una de estas zonas haciendo clic aquí.)

El Informe aclara que los 5 inmuebles deben situarse en la misma zona de mercado residencial tensionado. Por tanto, si se tienen 4 inmuebles en una zona y 1 inmueble en otra, no se ostentará la condición de gran tenedor en virtud de este apartado.

En cuanto a los apartados e y f mencionados, cabe destacar que la vivienda habitual de la persona física se tiene en cuenta a efectos del cómputo.

Para verificar si se tiene o no la condición de gran tenedor, se puede solicitar una certificación al Registro de la Propiedad que acredite el número total de inmuebles del titular.

¿Qué comunicación hay que remitir a la Agència de l'Habitatge de Cataluña?

Mientras no se haya creado el Registro de personas gran tenedoras de vivienda, se prevé la obligación de comunicar a la Agència del Habitatge de Cataluña la condición de gran tenedor desde el momento en que se cumplan los requisitos que originan la obligación de inscribirse en dicho registro. Es decir, desde el momento en que se cumple alguna de las definiciones de gran tenedor expuestas previamente (esta obligación se ha precisado mediante el Decreto ley 3/2026, de 24 de marzo, de medidas urgentes en materia fiscal, de simplificación, agilización en la gestión, en el ámbito del urbanismo y la vivienda, en el ámbito de personal y otras medidas urgentes en prórroga presupuestaria).

La comunicación consiste en notificar los datos identificativos y de contacto del gran tenedor, determinar en base a qué precepto legal se tiene la consideración de gran tenedor, e indicar el número de viviendas de las que se es titular.

La comunicación se puede hacer en cualquier momento y no requiere la presentación de documentación específica, aunque la Agència del Habitatge puede requerir el título de propiedad de las viviendas, si así lo considera.

No hay tasas asociadas al trámite y el mismo se puede hacer telemáticamente, si bien las personas físicas también pueden presentarlo físicamente.

En Mes Legal nos podemos encargar de presentar esta comunicación en representación de cualquier gran tenedor, así como de determinar previamente el número de propiedades del que es titular una persona física o jurídica.

Por último, la obligación de inscripción de los grandes tenedores en el Registro de personas gran tenedoras de vivienda será efectiva una vez entre en vigor el Decreto regulador que debe desplegar dicho registro, un hecho que a día de hoy todavía no se ha producido.

Derecho de tanteo y retracto de la Administración de la Generalitat

Si un gran tenedor persona jurídica que esté inscrito en el Registro de personas gran tenedoras de vivienda transmite una vivienda que está situada en una zona de mercado residencial tensionado de Cataluña, existe un derecho de adquisición preferente a favor de la Administración de la Generalitat, que afecta tanto a la primera transmisión como a las posteriores de la vivienda durante la vigencia del Decreto‑ley 1/2015, de 25 de mayo, es decir, 24 años desde el 26 de marzo de 2015 (plazo extendido en 12 años adicionales por la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo).

Se excepcionan, no obstante, tres supuestos:

1) Transmisiones de viviendas de nueva construcción que se hagan en el plazo de 1 año a contar desde el otorgamiento de la cédula de habitabilidad. Las empresas promotoras que tengan exclusivamente existencias de viviendas de nueva construcción para transmitirlas a terceros no están sujetas a la obligación de inscribir estas viviendas y de inscribirse ellas mismas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante ni en el Registro de personas gran tenedoras, respectivamente, mientras se cumplan los requisitos correspondientes, hasta que no haya pasado un año desde que dichas viviendas hayan obtenido la cédula de habitabilidad.

2) Transmisiones de viviendas de nueva construcción o gran rehabilitación que se hagan en el plazo de un año a contar desde el otorgamiento de la cédula de habitabilidad, ni las transmisiones entre las sociedades de un mismo grupo empresarial que tengan el mismo objeto social o ejerzan una actividad inmobiliaria similar siempre que se trate de la primera transmisión de una obra nueva.

3) Viviendas adquiridas por personas físicas que cumplan los siguientes requisitos y que quieran acogerse a esta excepciones: 1) que estén inscritas en el Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial: 2) que se comprometan a solicitar en el plazo de 1 mes desde la adquisición de la vivienda, la calificación de la vivienda como de protección oficial de régimen general o figura equivalente existente y con carácter permanente: 3) que se comprometan a destinar la vivienda que adquieren a vivienda habitual y permanente durante un período mínimo de 10 años, a contar desde la fecha de adquisición. En caso de incumplimiento de los requisitos 2 y/o 3, se ejercerá el derecho de retracto por parte de la Generalitat de Cataluña (esta excepción se introduce por la Ley 11/2025).

La decisión de transmitir la vivienda debe comunicarse por parte del titular transmisor a la Agència de l'Habitatge de Cataluña. La notificación debe incluir la información que establece el artículo 89.2 y 89.3.a) y b) de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, el precio de venta previsto, una declaración expresa del estado de ocupación de la vivienda, así como la valoración justificada sobre su estado de conservación.

Una vez se efectúa la comunicación, el titular está obligado a enseñar la vivienda a la Administración si esta lo solicita. El incumplimiento de este deber en la fecha señalada suspende el plazo de ejercicio del derecho de tanteo hasta la fecha de su cumplimiento efectivo, sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador que corresponda.

Transcurrido el plazo de 2 meses sin que la Administración haya notificado su voluntad de ejercer el derecho de tanteo, se entiende que renuncia a ejercer el derecho en relación con dicha transmisión.

La norma determina que se priorizará el ejercicio del derecho de tanteo y retracto sobre viviendas en buen estado de conservación, situados en barrios sujetos a una especial degradación social y que tengan un precio inferior al de mercado.

Hay que tener en cuenta que el plazo para formalización la adquisición de las viviendas es de tres meses a contar desde la notificación al titular transmisor de la resolución de ejercicio del derecho de tanteo o retracto.

Si no se ha hecho la comunicación; se ha hecho la comunicación omitiendo los requisitos legales; se ha realizado la transmisión antes del transcurso de los 2 meses de plazo para que la Administración de la Generalitat responda; o se ha realizado la transmisión en condiciones diferentes a las comunicadas, la Administración de la Generalitat tendrá derecho de retracto por el mismo precio y en las mismas condiciones de adquisición en que efectivamente se haya producido la transmisión.

Todas las viviendas adquiridas mediante el ejercicio del derecho y retracto se calificarán de forma permanente como viviendas de protección oficial de régimen general o figura equivalente existente, aunque superen los precios máximos establecidos para la correspondiente tipología de viviendas de protección oficial. En sucesivas transmisiones, el precio máximo de estas viviendas será el establecido en la escritura pública de adquisición de vivienda, incrementado con la variación interanual del índice de precios al consumo calculada en función de las medias anuales del conjunto del Estado, entre el año de calificación y el año de formalización el contrato.

Sobre si este derecho de adquisición preferente existe una vez se ponga en funcionamiento el Registro de personas gran tenedoras de vivienda, o ya desde la entrada en vigor de la norma, la realidad es que el Decreto‑ley 2/2025 no lo pronuncia al respecto. Ahora bien, en caso de duda, es recomendable notificar la transmisión a la Administración de la Generalitat.

Por último, además de notificar la transmisión para el posible ejercicio del derecho de tanteo por parte de la Administración de la Generalitat, y mientras no entre en vigor el Decreto regulador que debe desplegar el Registro de personas gran tenedoras de vivienda, si se transmite una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado por parte una persona jurídica, será necesario declarar si se tiene la condición de gran tenedor. En caso de declarar que no se ostenta tal condición, deberá aportarse un certificado acreditativo del número de viviendas de las que se es propietaria en el momento de formalizar la transmisión, acompañado, si es necesario, de la documentación que demuestre que los datos del certificado no están actualizados o no son correctos, los cuales deberán testimoniarse en el título (esta obligación, que incluyó el Decreto-ley 2/2025, se ha visto sustancialmente modificada por la Ley 11/2025, de 29 de diciembre).

Si deseas profundizar en las obligaciones legales y novedades para grandes tenedores, te invitamos a escuchar nuestro podcast, donde expertos analizan todo lo que necesitas saber para proteger tu negocio.

Y si quieres más información sobre las implicaciones legales que supone ostentar la condición de gran tenedor en Cataluña, no dudes en contactarnos. Mes Legal te puede asesorar y acompañar en todos los trámites legales preceptivos que fija la legislación vigente.

Amaia Forcada

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