Novetats per als grans tenidors a Catalunya

Novetats per als grans tenidors a Catalunya

Actualitzat 1 de juliol, 2026. 25 Juny, 2025
–
Immobiliari
–
Amaia Forcada

El Decret llei 2/2025, de 25 de febrer, pel qual s'adopten mesures urgents en matèria d'habitatge i urbanisme, el qual va entrar en vigor el 26 de febrer de 2025, ha imposat una sèrie de noves obligacions per a aquells propietaris que tinguin la condició de grans tenidors a Catalunya.

Entre d'altres, l'obligació de comunicar aquesta condició a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, i el reconeixement d'un dret d'adquisició preferent a favor de l'Administració de la Generalitat quan una persona jurídica gran tenidora transmeti un habitatge situat en una zona de mercat residencial tensionat a Catalunya.

Davant dels dubtes interpretatius que ha suscitat el concepte de gran tenidor entre els operadors jurídics, la Direcció General de Tributs i Joc i l'Agència de l'Habitatge de Catalunya han emès conjuntament un informe, de data 24 de maig de 2026, que dona resposta a les consultes plantejades sobre aquesta qüestió pel Col·legi Notarial de Catalunya (d'ara endavant, l'"Informe"). Aquest document resol moltes de les qüestions que fins ara havien generat dubtes, si bé, com és obvi, no els aclareix tots.

Que s'entén per gran tenidor?

Es considera gran tenidor a qualsevol propietari que es trobi en una de les situacions següents:

a) Les entitats financeres, les filials immobiliàries d'aquestes entitats, els fons d'inversió i les entitats de gestió d'actius, inclosos els procedents de la reestructuració bancària, d'acord amb la legislació mercantil (art. 5.9 Llei 24/2015, de 29 de juliol).

b) Les persones jurídiques que, per si soles o per mitjà d'un grup d'empreses --s'entén per grup d'empreses el que determina l'article 42.1 del Codi de comerç-, siguin titulars de més de 10 habitatges situats en territori de l'Estat, amb les excepcions següents (art. 5.9 Llei 24/2015, de 29 de juliol):

1r. Els promotors socials a què fan referència les lletres a i b de l'article 51.2 de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l'habitatge.

2n. Les persones jurídiques que tinguin més d'un 15% de la superfície habitable de la propietat qualificat com a habitatges amb protecció oficial destinats a lloguer.

3r. Les entitats privades sense ànim de lucre que proveeixen d'habitatge persones i famílies en situació de vulnerabilitat residencial.

c) Els fons de capital risc i de titulització d'actius (art. 5.9 Llei 24/2015, de 29 de juliol).

d) Les persones físiques que siguin propietàries de més de 15 habitatges, o copropietàries si llur quota de participació en la comunitat representa més de 1.500 metres quadrats de sòl destinat a habitatge, amb referència en tots dos casos a habitatges situats en territori de l'Estat, amb les mateixes excepcions que estableixen per a les persones jurídiques els punts 1r i 2n de la lletra b (art. 5.9 Llei 24/2015, de 29 de juliol).

e) Persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans d'ús residencial o d'una superfície construïda de més de 1.500 m2 d'ús residencial, excloent-hi en tot cas garatges i trasters (art. 3.k de la Llei 12/2023, de 24 de maig).

Conforme a l'Informe, serà necessari que, com a mínim, un d'aquests immobles estigui situat a Catalunya.

f) Persona física o jurídica que sigui titular de 5 o més immobles urbans d'ús residencial ubicats dins la zona de mercat residencial tensionat a Catalunya. Fins ara, a Catalunya existeixen dues zones de mercat residencial tensionat: una declarada per la Resolució TER/2408/2024 i l'altra declarada per la Resolució TER/800/2024. Es poden consultar quins municipis estan inclosos en cadascuna d'aquestes zones fent clic aquí.

L'Informe aclareix que els 5 immobles han de situar-se en la mateixa zona de mercat residencial tensionat. Per tant, si es tenen 4 immobles en una zona i 1 immoble en una altra, no s'ostentarà la condició de gran tenidor en virtut d'aquest precepte.

Quant als apartats e I f mencionats, cal destacar que l'habitatge habitual de la persona física es té en compte als efectes del còmput.

Per tal de verificar si és té o no la condició de gran tenidor, es pot demanar una certificació al Registre de la Propietat en la qual facin constar el número total d'immobles del qual la persona física o jurídica és titular.

Quina comunicació cal remetre a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya?

Mentre no s'hagi creat el Registre de persones gran tenidores d'habitatge, es preveu l'obligació de comunicar a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya la condició de gran tenidor des del moment en què es compleixin els requisits que originen l'obligació d'inscriure's a dit registre. És a dir, des del moment en què es compleix amb alguna de les definicions de gran tenidor exposades prèviament (aquesta obligació s'ha precisat mitjançant el Decret-llei 3/2026, de 24 de març, de mesures urgents en matèria fiscal, de simplificació, agilització en la gestió, en l'àmbit de l'urbanisme i l'habitatge, en l'àmbit de personal i altres mesures urgents en pròrroga pressupostària)

La comunicació consisteix a comunicar les dades identificatives i de contacte del gran tenidor, determinar en base a quin precepte legal es té la consideració de gran tenidor, i indicar el nombre d'habitatges del qual s'és titular.

La comunicació es pot fer en qualsevol moment i no requereix la presentació de documentació específica, tot i que l'Agència de l'Habitatge pot requerir el títol de propietat dels habitatges, si així ho considera.

No hi ha taxes associades al tràmit i el mateix es pot fer telemàticament, si bé les persones físiques també poden presentar-ho físicament.

A Mes Legal ens podem encarregar de presentar aquesta comunicació en representació de qualsevol gran tenidor, així com de determinar prèviament el número de propietats del qual és titular una persona física o jurídica.

Per últim, l'obligació d'inscripció dels grans tenidors al Registre de persones gran tenidores d'habitatge, serà efectiva una vegada entri en vigor el Decret regulador que ha de desplegar dit registre, un fet que a hores d'ara encara no s'ha produït.

Dret de tanteig i retracte de l'Administració de la Generalitat

Si un gran tenidor persona jurídica que estigui inscrit en el Registre de persones grans tenidores d'habitatge transmet un habitatge que està situat en una zona de mercat residencial tensionat de Catalunya, existeix un dret d'adquisició preferent a favor de l'Administració de la Generalitat, que afecta tant a la primera transmissió com a les posteriors dels habitatge durant la vigència del Decret llei 1/2015, de 25 de maig, això és, 24 anys des del 26 de març de 2015 (termini estès en 12 anys addicionals per la Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d'habitatge i urbanisme)

S'excepcionen, no obstant això, tres supòsits:

1) Transmissions d'habitatges de nova construcció que es facin en el termini d'1 any a comptar des de l'atorgament de la cèdula d'habitabilitat. Les empreses promotores que tinguin exclusivament existències d'habitatges de nova construcció per a transmetre-les a tercers no estan subjectes a l'obligació d'inscriure aquests habitatges i d'inscriure's elles mateixes en el Registre d'habitatges buits i d'habitatges ocupats sense títol habilitant, ni en el Registre de persones gran tenidores, respectivament, mentre es compleixin els requisits corresponents, fins que no hagi passat un any des que aquests habitatges hagin obtingut la cèdula d'habitabilitat.

2) Transmissions d'habitatges de nova construcció o gran rehabilitació que es facin en el termini d'un any a comptar des de l'atorgament de la cèdula d'habitabilitat, ni les transmissions entre les societats d'un mateix grup empresarial que tinguin el mateix objecte social o exerceixin una activitat immobiliària similar sempre que es tracti de la primera transmissió d'una obra nova.

3) Habitatges adquirits per persones físiques que compleixin els següents requisits i que vulguin acollir-se a aquesta excepcions: 1) que estiguin inscrites en el Registre de sol·licitants d'habitatge amb protecció oficial: 2) que es comprometin a sol·licitar en el termini d'1 mes des de l'adquisició de l'habitatge, la qualificació de l'habitatge com de protecció oficial de règim general o figura equivalent existent i amb caràcter permanent: 3) que es comprometin a destinar l'habitatge que adquireixen a habitatge habitual i permanent durant un període mínim de 10 anys, a comptar des de la data d'adquisició. En cas d'incompliment dels requisits 2 i/o 3, s'exercirà el dret de retracte per part de la Generalitat de Catalunya (aquesta excepció s'introdueix per la Llei 11/2025).

La decisió de transmetre l'habitatge s'ha de comunicar per part del titular transmissor a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya. La notificació ha d'incloure la informació que estableix l'article 89.2 i 89.3.a) i b) de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, el preu de venda previst, una declaració expressa de l'estat d'ocupació de l'habitatge, així com la valoració justificada sobre el seu estat de conservació.

Una vegada s'efectua la comunicació, el titular està obligat a ensenyar l'habitatge a l'Administració si aquesta el sol·licita. L'incompliment d'aquest deure en la data assenyalada suspèn el termini d'exercici del dret de tanteig fins a la data del seu compliment efectiu, sense perjudici de l'aplicació del règim sancionador que correspongui.

Transcorregut el termini de 2 mesos sense que l'Administració hagi notificat la seva voluntat d'exercir el dret de tanteig, s'entén que renuncia a exercir el dret en relació amb aquesta transmissió.

La norma determina que es prioritzarà l'exercici del dret de tanteig i retracte sobre habitatges en bon estat de conservació, situats en baris subjectes a una especial degradació social i que tinguin un preu inferior al de mercat.

Cal tenir en compte que el termini per a formalització l'adquisició dels habitatges és de tres mesos a comptar des de la notificació al titular transmissor de la resolució d'exercici del dret de tanteig o retracte.

Si no s'ha fet la comunicació; s'ha fet la comunicació ometent els requisits legals; s'ha realitzat la transmissió abans del transcurs dels 2 mesos de termini perquè l'Administració de la Generalitat respongui; o s'ha realitzat la transmissió en condicions diferents a les comunicades, l'Administració de la Generalitat tindrà dret de retracte pel mateix preu i en les mateixes condicions d'adquisició en què efectivament s'hagi produït la transmissió.

Tots els habitatges adquirits mitjançant l'exercici del dret i retracte es qualificaran de manera permanent com a habitatges de protecció oficial de règim general o figura equivalent existent, encara que superin els preus màxims establerts per a la corresponent tipologia d'habitatges de protecció oficial. En successives transmissions, el preu màxim d'aquests habitatges serà l'establert en l'escriptura pública d'adquisició d'habitatge, incrementat amb la variació interanual de l'índex de preus al consum calculada en funció de les mitjanes anuals del conjunt de l'Estat, entre l'any de qualificació i l'any de formalització el contracte.

Sobre si aquest dret d'adquisició preferent existeix una vegada es posi en marxa el Registre de persones gran tenidores d'habitatge, o ja des de l'entrada en vigor de la norma, la realitat és que el Decret llei 2/2025 no es pronuncia al respecte. Ara bé, en cas de dubte, és recomanable notificar la transmissió a l'Administració de la Generalitat.

Per últim, a banda de notificar la transmissió per al possible exercici del dret de tanteig per part de l'Administració de la Generalitat, i mentre no entri en vigor el Decret regulador que ha de desplegar el Registre de persones gran tenidores d'habitatge, si es transmet un habitatge situat en una zona de mercat residencial tensionat per part d'una persona jurídica, serà necessari declarar si es té la condició de gran tenidor. En cas de declarar que no s'ostenta tal condició, haurà d'aportar-se un certificat acreditatiu del nombre d'habitatges de les quals s'és propietària en el moment de formalitzar la transmissió, acompanyat, si és necessari, de la documentació que demostri que les dades del certificat no estan actualitzats o no són correctes, els quals hauran de testimoniar-se en el títol (aquesta obligació, que va incloure el Decret llei 2/2025, s'ha vist substancialment modificada per la Llei 11/2025, de 29 de desembre).

Si vols aprofundir en les obligacions legals i novetats per a grans tenidors, t'invitem a escoltar el nostre podcast, on experts analitzen tot el que has de saber per protegir el teu negoci.

I si vols més informació sobre les implicacions legals que suposa ostentar la condició de gran tenidor a Catalunya, no dubtis en contactar-nos. Mes Legal et pot assessorar i acompanyar en tots els tràmits legals preceptius que fixa la legislació vigent.

Amaia Forcada

---